Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Voor veel verhuurders betekent dit een ingrijpende verandering: woningen die voorheen in de vrije sector vielen, vallen nu mogelijk onder de gereguleerde huurmarkt. Een officiële WWS-puntentelling is daarmee voor meer verhuurders verplicht geworden. In dit artikel leggen we uit wat er precies verandert, hoe het puntensysteem werkt en wanneer je een puntentelling nodig hebt.
Wat is de Wet betaalbare huur?
De Wet betaalbare huur is een Nederlandse wet die op 1 juli 2024 in werking is getreden. Het doel van de wet is het betaalbaar houden van huurwoningen in het middensegment — woningen die te duur zijn voor de sociale huur, maar te duur worden verhuurd voor middeninkomens.
De wet breidt het Woningwaarderingsstelsel (WWS) uit naar het middenhuursegment. Woningen met een score tot 187 punten vallen voortaan verplicht onder de gereguleerde huurmarkt — ook als ze voorheen als vrije sectorwoning werden verhuurd.
Wat verandert er concreet voor verhuurders?
Vóór de inwerkingtreding van de wet gold het WWS alleen voor sociale huurwoningen. Verhuurders van woningen in het hogere segment konden de huurprijs vrij bepalen. Dat is nu anders:
- Woningen tot 187 WWS-punten vallen verplicht onder de maximale huurprijs op basis van de puntentelling
- Verhuurders zijn wettelijk verplicht om de maximale huurprijs te respecteren bij nieuwe huurcontracten
- Huurders kunnen een te hoge huurprijs aanvechten bij de Huurcommissie — ook met terugwerkende kracht
- Bij overtredingen kan de gemeente handhavend optreden
Voor verhuurders die voorheen een vrije sectorhuurprijs hanteerden voor woningen die nu onder de 187 punten vallen, kan dit een directe impact hebben op de huurinkomsten.
Hoe werkt het WWS-puntensysteem?
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) kent punten toe aan een woning op basis van verschillende kenmerken. De totaalscore bepaalt de maximale kale huurprijs die een verhuurder mag vragen. Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijs.
De belangrijkste factoren die punten opleveren:
- Oppervlakte (GBO) — de gebruiksoppervlakte is de grootste factor
- Energielabel — een hoger label levert meer punten op; een laag label kan punten kosten
- Sanitair — badkamer, douche en toilet
- Keuken — aanrechtlengte en voorzieningen
- Buitenruimte — balkon, tuin of dakterras
- WOZ-waarde — speelt een rol voor woningen in het hogere segment
Wanneer valt een huurwoning in de vrije sector?
Een woning valt in de vrije sector wanneer de WWS-score boven de liberalisatiegrens van 187 punten uitkomt. Bij een score van 187 punten of meer mag de verhuurder de huurprijs vrij bepalen.
Zit de woning op of onder de 187 punten? Dan geldt de maximale huurprijs op basis van het puntensysteem. Een officiële puntentelling is in dat geval noodzakelijk om de correcte maximale huurprijs vast te stellen.
Wanneer heb je een officiële puntentelling nodig?
Een officiële WWS-puntentelling is verplicht of sterk aan te raden in de volgende situaties:
- Bij het aangaan van een nieuw huurcontract voor een woning die mogelijk onder de 187 punten valt
- Als je twijfelt of jouw woning in de sociale huur, het middenhuursegment of de vrije sector valt
- Als een huurder bezwaar maakt tegen de huurprijs via de Huurcommissie
- Als je als verhuurder wilt aantonen dat de gehanteerde huurprijs correct is
Een indicatieve berekening kun je zelf maken via de WWS-rekentool van de Rijksoverheid. Maar voor een officieel en juridisch geldig rapport heb je een gecertificeerde specialist nodig. Fouten in de berekening kunnen leiden tot een te hoge of te lage huurprijs — met juridische gevolgen.
Object&co verzorgt officiële WWS-punttellingen voor verhuurders door heel Nederland. Bekijk de puntentelling diensten van Object&co of neem direct contact op.
Veelgestelde vragen over de Wet betaalbare huur
Geldt de Wet betaalbare huur ook voor bestaande huurcontracten?
De wet is primair van toepassing op nieuwe huurcontracten afgesloten na 1 juli 2024. Voor bestaande huurcontracten gelden overgangsbepalingen. Huurders met een lopend contract kunnen de huurprijs wel laten toetsen door de Huurcommissie als zij vermoeden dat deze te hoog is ten opzichte van de WWS-score.
Wat als ik als verhuurder nu te veel huur reken?
Als een verhuurder een hogere huurprijs vraagt dan op basis van de WWS-puntentelling is toegestaan, kan de huurder dit aanvechten bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan de huurprijs terugdraaien tot het maximale bedrag. Gemeenten hebben daarnaast de bevoegdheid om handhavend op te treden bij structurele overtredingen.
Wat als mijn woning net boven de 187 punten scoort?
Als jouw woning meer dan 187 WWS-punten scoort, valt deze in de vrije sector en mag je de huurprijs vrij bepalen. Een officiële puntentelling is in dat geval verstandig als bewijs dat de woning terecht in de vrije sector valt — zeker als een huurder de huurprijs aanvecht.
Heeft het energielabel invloed op de puntentelling?
Ja. Een hoog energielabel (A of hoger) levert extra punten op. Een laag energielabel (E, F of G) kan punten kosten. Verduurzaming van een woning heeft daardoor directe invloed op de maximale huurprijs die je mag vragen.
Kan ik de puntentelling zelf uitvoeren?
Met de officiële WWS-rekentool van de Rijksoverheid kun je een indicatieve berekening maken. Voor een officieel en juridisch geldig rapport heb je een gecertificeerde specialist nodig. Een fout in de berekening kan leiden tot een te hoge huurprijs met juridische gevolgen, of een te lage huurprijs waardoor je inkomsten misloopt.